Después de más de tres años de debate y diversos retrasos la nueva ley hipotecaria ya está aquí. Tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) la Ley de Crédito Inmobiliario –nombre oficial de la norma- entró en vigor el pasado 17 de junio de 2019.

Según coinciden la mayoría de analistas esta ley tiene como objetivo primordial dotar de una mayor transparencia, y por tanto una mayor seguridad, tanto a los clientes como a los bancos que ofrecen el crédito. Después de casos como el de las cláusulas suelo la nueva norma se alinea con la normativa europea en materia hipotecaria.

A continuación analizamos los principales cambios que incluye la nueva ley. Hay que tener en cuenta que, excepto en los casos que así lo indiquemos, estas modificaciones no se pueden aplicar con retroactividad (sobre contratos firmados antes de su entrada en vigor).

Gastos de formalización a cuenta del banco

Entre las novedades más importantes está la nueva normativa en relación a los gastos de formalización de una hipoteca. De ahora en adelante serán los bancos quienes tendrán que hacerse cargo de los gastos de notaría o gestoría y de registro que implica su firma. También del impuesto de Actos Jurídicos Documentales (AJD). Todos ellos caían hasta el momento en la cuenta del cliente.

El único coste que tendremos que afrontar al firmar un crédito inmobiliario será el de la tasación de la vivienda. Además de las copias de la escritura que solicitemos a la entidad financiera con la que nos estamos asociando.

Aunque teóricamente esto supondrá un abaratamiento de los costes finales para el cliente, algunas voces ya anticipan que muchos bancos cargarán el sobre-coste que les suponen estos cambios por otra vía. Por ejemplo mediante un subida de los tipos de interés vinculados al préstamo.

Comisiones por amortización anticipada y cambio a tipo fijo

Otra modificación importante de la ley hipotecaria de 2019 tiene que ver con las comisiones por amortización anticipada. La ley vigente hasta junio fijaba una comisión del 0.5% en los primeros cinco años de contrato y del 0.25% a partir del sexto si queríamos pagar anticipadamente el préstamo a nuestro banco.

A partir de ahora estas comisiones se reducen de la siguiente forma:

  • Las hipotecas a tipo variable podrán ser amortizadas con una comisión del 0.25% -sobre la cuantía total amortizada- en los primeros tres años; y del 0.15% a partir del tercero.
  • En las hipotecas a tipo fijo la comisión máxima será del 2% en los primeros diez años y del 1.5% de ahí en adelante.

A diferencia de la mayoría de puntos de la nueva ley este cambio sí se podrá aplicar con retroactividad sobre nuevas amortizaciones. Es decir, si amortizamos ahora nuestra hipoteca de hace años el banco no podrá rebasar las comisiones mencionadas.

Otra novedad importante es que el cambio de una hipoteca de tipo variable a fijo cargará con una comisión máxima del 0.15% en los tres primeros años de contrato. Y a partir de entonces será gratuito.

Se refuerza la figura del notario

Con el fin de garantizar que toda la normativa y los puntos incluidos en el contrato han sido entendidos por el cliente –un punto clave para evitar confusiones que alimentaron denuncias y escándalos en el pasado- la nueva ley refuerza el papel del notario durante el proceso de firma de la hipoteca.

El principal cambio en este sentido es que, en caso de cualquier modificación de la oferta hecha por la entidad antes de la firma, la revisión formal del documento comenzará de nuevo según los pasos estipulados por la ley.

  1. Diez días de revisión de la oferta por el cliente.
  2. Cita con el notario para su repaso.
  3. Cita con el notario y el apoderado del banco para la firma.

Otra novedad relevante es que de ahora en adelante la elección del notario correrá a cargo del cliente y no por la entidad financiera.

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Productos vinculados a la entidad

Un aspecto que ha suscitado bastante debate durante la tramitación de la norma es el de los productos vinculados que los bancos ofrecen con nuestra hipoteca. De ahora en adelante las entidades bancarias no podrán imponernos dichos productos, como son los seguros de hogar y de vida, y los planes de pensiones.

De este modo se podrá evitar situaciones injustas de mercado en las que, de forma general, las primas de seguros de vida con determinadas entidades bancarias pueden llegar a ser mucho más elevadas de lo que nos encontramos si contratamos con otras entidades.

Por la importancia de una decisión de este tipo, desde FIATC recomendamos siempre consultar con un especialista qué tipo de seguro del hogar y de vida nos conviene. Antes de optar por un producto u otro es fundamental estar bien informado.

Protección contra los desahucios

Finalmente, otra modificación relevante de la vieja norma está relacionada con la problemática de los desahucios. La nueva ley busca precisamente aumentar la protección de los hipotecados ante una posible ejecución del contrato tras varios impagos. Hay que tener en cuenta que hasta ahora el procedimiento de desahucio se podía activar tras sólo tres cuotas impagadas.

De ahora en adelante estos umbrales cambian del siguiente modo:

  • Durante la primera mitad del contrato, el desahucio sólo se podrá ejecutar tras impagos equivalentes al 3% del préstamo total. O tras doce mensualidades sin pagar.
  • Durante la segunda mitad del contrato, para ejecutar el desahucio, los impagos deben corresponderse con el 7% del crédito. O tras al menos quince mensualidades sin pagar.

A pesar de las críticas de asociaciones de afectados, este punto no tendrá carácter retroactivo para los procedimientos de desahucio ya abiertos.

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