Nueva ley de alquiler 2019: cambios en el contrato de alquiler

El 5 de marzo de 2019 se publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el real decreto ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que modifica varios puntos clave de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, todavía vigente.

Como todo decreto-ley esta norma proviene directamente del Gobierno central y no ha contado con la intervención del Congreso de los Diputados. Aun así, como veremos más adelante, varios de sus puntos necesitarán del consenso político para concretarse.

Pero vamos al quid de la cuestión. Esta reforma implica cambios en temas como la duración de los contratos de alquiler, su precio y la limitación de la fianza, entre otras cuestiones relacionadas con los derechos del inquilino. Pero también modifica medidas fiscales que afectan a arrendadores (propietarios) y arrendatarios (inquilinos) o plantea algunas acciones que buscan hacer más asequible el alquiler de una vivienda.

Duración del contrato de alquiler y de sus prórrogas

duración del contrato de alquiler

Uno de los cambios más sonados del actual decreto afecta a la duración de los contratos. La nueva regulación amplía de tres a cinco años el tiempo mínimo legal que ha de durar el acuerdo entre arrendador y arrendatario. Esta medida pretende dotar de una mayor estabilidad a los alquileres y ampliar los derechos del inquilino. Este plazo, además, se amplía hasta los siete años cuando el propietario del inmueble sea una empresa o sociedad.

Otra novedad es la ampliación de los plazos de la prórroga tácita -aquella que se produce cuando ninguna de las partes comunica a tiempo la extinción del mismo, una vez han pasado los cinco o siete años obligatorios-, la cual se amplia de uno a tres años.

Pero atención, porque el tiempo para comunicar la finalización del acuerdo también cambia. Si hasta ahora era suficiente hacerlo con un mes de antelación, este plazo se amplía a cuatro meses en el caso del arrendador y a dos en el del inquilino.

Limitación de la fianza

La nueva ley modifica el artículo 36 de la LAU, el cual establecía que arrendador y arrendatario podían pactar cualquier tipo de garantía sobre la vivienda más allá de la fianza habitual (una mensualidad de la renta). Este margen daba pie a ciertos desmanes en un mercado con tanta demanda como el del alquiler. Así, el decreto limita a un máximo de dos mensualidades extra (tres en total) la garantía que el arrendador puede exigir para cubrir el inmueble.

Subida ligada al IPC

subida ligada al IPC alquiler

Como ya hemos comentado, la subida continuada de precios en estos últimos años ha implicado que muchas personas tuviesen que abandonar su vivienda en medio de un contrato. Algo que pretende paliar este decreto, impidiendo que el arrendador haga una subida mayor al IPC anual de la renta a lo largo de los cinco años de duración del contrato.

Por lo tanto, si el propietario quiere subir el precio más allá de esta cifra tendrá que esperar a la finalización del mismo para renegociar o cambiar sus condiciones.

Regulación de los precios del alquiler

Una de las medidas más reclamadas por colectivos a favor del derecho a la vivienda ha sido la creación de un índice de precios estatal que regule los precios del alquiler, especialmente en las zonas urbanas con más presión.

Este nuevo decreto no llega a ese extremo pero sí establece la creación de un índice de referencia de precios que se habrá de elaborar en un plazo máximo de ocho meses. Su creación, que todavía ha de concretarse y pactarse entre las diferentes fuerzas políticas, se servirá de fuentes informativas como el registro de la propiedad estatal, los datos de la Agencia Tributaria o los depósitos de las fianzas.

Medidas para paliar los desahucios

Los desahucios por alquileres impagados también se han convertido en uno de los temas recurrentes en el debate público en torno a la burbuja del alquiler. Este decreto contiene varias medidas para tratar de paliar sus efectos, especialmente en el caso de las familias más vulnerables.

Por ejemplo, a partir de ahora, la administración podrá suspender el desahucio en una vivienda por un plazo máximo de un mes si se ha demostrado la vulnerabilidad de los inquilinos. Este plazo máximo se amplía a tres meses en el caso de personas jurídicas.

Además, los juzgados tendrán la obligación de notificar de manera sistemática a los servicios sociales los procedimientos abiertos, para que así tengan un mayor margen para el análisis de la situación de los arrendatarios. Finalmente, los juzgados deberán señalar el día y la hora en la que se ejecutará el desahucio, una obligación a la que no estaban sujetos por ley hasta ahora.

Exenciones fiscales

En relación con las medidas fiscales, el decreto exime a las partes implicadas del pago del impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD), siempre que éste sea para una vivienda de uso estable y permanente.

Adicionalmente se establece una deducción de hasta el 95% en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de las viviendas sociales o protegidas promovidas desde la administración.

Alquiler turístico

alquiler turístico

La presión de los alquileres turísticos ha tenido consecuencias negativas para los inquilinos, con especial incidencia en ciudades como Madrid o Barcelona, entre otras. Para otorgar mayor poder de decisión a los vecinos, el nuevo decreto reforma el actual régimen de propiedad horizontal (Ley de Propiedad Horizontal, LPH). Y lo hace estableciendo que los propietarios de los pisos de un edificio podrán limitar o condicionar las viviendas de uso turístico en el inmueble siempre que cuenten con una mayoría cualificada de 3/5 en la comunidad –hasta ahora era necesaria la unanimidad-. Por ejemplo podrán establecer cuotas especiales o incrementar la participación en los gastos comunes de este tipo de propietarios.

Si estás pensando en alquilar una vivienda es importante tener en cuenta todas estas novedades legislativas. Pero también lo es sentirte seguro en tu nuevo hogar como inquilino.

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NUEVA LEY DE ALQUILER 2019: CAMBIOS EN EL CONTRATO DE ALQUILER
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